【売却編】マンション・戸建てを売るとき

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今まで住んでいたマイホームが手狭になったり、子供の独立で広くなってしまった場合に『売却』を検討する方も多いはず。マンションや戸建てなど、不動産を売却することになったらどのような手順で進めていけばよいのでしょうか?売却に至るまでの流れや、ステップごとに必要となる手続き・注意するポイントをわかりやすく解説していきます。

ステップ①不動産の売却とは?

まずは売却の理由や希望の条件などを整理しておきましょう。今後の方向性が明確になったり、不動産会社とやりとりする際にスムーズに進みます。また、不動産を売却するには大きく分けて2つのケースがあります。まずは不動産会社に相談して、売ろうとしている物件にどのような形が適しているのか検討してみましょう。

  • 不動産会社に仲介を依頼

    不動産会社に物件の買主を募集してもらい、契約が成立したら仲介手数料を支払います。

    不動産会社に買取を依頼

    不動産会社が買主となり、仲介手数料の支払いは発生しません。売却を早くしたい場合に適しています。

  • 売却のタイミング
    ・買い替えなどが必要になったとき
    ・相場が変動しそうなとき
    ・転居が多く需要が高まるシーズン etc
  • 相場について
    近隣にある物件がどのくらいの価格で販売されているかを確認することで、周辺相場を知ることができます。
    • 必ずその価格で売れる、というわけではないので注意しましょう。

ステップ②査定を依頼する

まずは不動産会社に査定を依頼します。その際いくつかの不動産会社に依頼し、比較することが重要となります。また査定には『机上査定』と『訪問査定』の2つがあります。『机上査定』は資料による査定となるため、土地の広さや立地などしか判断材料がなくあまりオススメできません。実際に現地を訪れる『訪問査定』の方が話が早く進むのでぜひこちらを選択しましょう。迷った場合は不動産会社に相談すると良いでしょう。

ステップ③売却の依頼先や売り出し価格を決める

  • 売却の依頼先を決定する

    不動産の査定はいくつかの会社に依頼する場合が多いため、最終的に売却をどの会社に依頼するのか決める必要があります。査定額や対応の親切さなどを基準に検討しましょう。

  • 売り出し価格を決める

    査定が終わり次第、実際にいくらで販売するのかを決める必要があります。査定で出た金額はあくまでも目安なので、不動産会社と相談しながら納得のいく金額を設定します。その際、ある程度の余裕を持たせておくのが一般的です。

ステップ④媒介契約を結ぶ

不動産を売却する際、不動産会社と媒介契約(不動産会社との様々な約束事)を結びます。不動産会社は《標準媒介契約約款》を雛形に媒介契約書を作成します。

  • 媒介契約のチェックポイント
    媒介契約を結ぶ際にチェックが必要となる項目をいくつか抜粋して紹介します。
    1. A媒介契約の種類について
      1社に任せる場合は『専任媒介契約』か『専属専任媒介契約』を結びます。また、いくつかの不動産会社に依頼する場合は『一般媒介契約』を結びます。
    2. B契約が有効な期間について
    3. C契約が成立した際の報酬について
    4. D違約金・費用償還の請求について など
  • 疑問点や分からないこと、解説してほしい用語などは不動産会社に質問しましょう。

ステップ⑤売却活動・買付申込・売買契約

イメージ :: 売却活動・買付申込・売買契約
  • 売却活動について

    販売を目的に募集をはじめると、店頭や不動産会社のホームページなどに物件の広告が掲載されることになります。その中で物件への問い合わせや閲覧数などを確認し、場合によっては価格を再検討することも考えられます。積極的に不動産会社にアドバイスを求めましょう。

  • 買付申込と売買契約について

    購入を希望する買主から不動産会社を通して『買付申込書』を受け取ります。手付金の額・引渡し日などの確認を経て、売買契約を結ぶことになります。また、このタイミングで不動産会社に仲介手数料の半額を支払いましょう。

ステップ⑥買主に引き渡しをする

売買契約を結ぶ際に引き渡し日を決めておき、期日を迎えたら買主に不動産を引き渡しをします。これにより売却が完了がしますので、鍵を渡すのと買主から購入金を受け取るタイミングを合わせるのが良いでしょう。また買主が購入にあたりローンを借りるケースや、売主がその不動産に対してローンを組んでいるケースでは確認事項がある場合が多いので不動産会社にチェックしてもらいましょう。

ステップ⑦費用・手数料について

  • 仲介手数料について

    仲介手数料を不動産会社に対して支払うタイミングは、買主と売買契約を結んだ時と物件の引き渡し時になります。その際、半分ずつ支払うのが一般的です。

    • 仲介手数料以外で必要になる費用
      ・印紙代
      ・登記関係書類の取得にかかる費用
      ・住宅ローン残債返済にかかる費用
      ・抵当権抹消にかかる費用
      ・引越しにかかる費用
      ・譲渡税    など

ステップ⑧必要となる書類について

不動産を売却する際に必要となる書類を紹介します。不明点は不動産会社に確認しておきましょう。

・住民票
・印鑑証明書
・固定資産税納税通知書
・権利書
・建築確認済証や検査済証 など

 

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